전세계약시 유의사항 총정리, 신탁 등기 말소 전세와 보증금 방어 전략

전세계약시 유의사항은 계약 전 10분으로 수천만 원을 지키는 수단입니다.

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전세계약시 유의사항은 계약 전 단 10분이 좌우합니다.
신탁 등기 말소 전세 리스크와 보증보험 조건까지 반드시 체크하세요.

열쇠, 주택, 계약서 아이콘이 포함된 부동산 계약 장면

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목차

• 전세계약 전 반드시 유의해야 할 이유
• 등기부등본 분석: 갑구·을구 핵심 정리
• 신탁 등기 말소 전세란? 실제 위험은 무엇인가
• 확정일자, 전입신고의 우선순위와 타이밍
• 특약 문구 예시: 분쟁 방지의 법적 증거
• 전세보증보험 가입 조건 및 가능 여부
• 실무 중개사 Q&A: 자주 묻는 문제 상황
• 2025년 임대차보호법 개정사항 요약
• 전세계약 체크리스트 요약표

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전세계약 전 반드시 유의해야 할 이유

전세계약은 부동산이 아닌 ‘권리’를 사는 계약입니다.
계약 직전 확인한 한 줄의 등기 정보가 수천만 원 보증금을 지켜줍니다.
가장 흔한 실수는 등기부등본만 받고, 신탁등기·근저당 위치를 제대로 읽지 못하는 것입니다.

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등기부등본 분석: 갑구·을구 핵심 정리

구분	확인 항목	의미 및 주의사항
갑구	소유권 변동, 가압류	소송·경매 진행 중이면 계약 피해야 함
을구	근저당, 신탁등기	우선순위 밀릴 수 있음, 전세보증금 회수 위험

 

한 줄의 근저당, 한 줄의 신탁도 ‘선순위’면 전세금보다 강합니다.

전세계약서를 받고 내용을 확인하는 모습, 확대경으로 조항을 점검하고 신중히 계약서를 작성하는 장면을 담고 있습니다.

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신탁 등기 말소 전세란? 실제 위험은 무엇인가

신탁 등기 말소 전세는 신탁 말소를 전제로 계약하되,
말소되지 않으면 무권리자와 계약한 것과 같아지는 구조입니다.

• 수탁자 명의여부 확인 필수
• 신탁말소 예정일 확인 불가하면 계약 금지
• 말소 전 특약 + 말소 확인서가 없다면, 전세보증금 최후순위

“소유자도 아니고, 신탁 말소도 안 됐는데 계약했더니 소송까지 갔어요.”
→ 실전 사례가 계속 발생하는 고위험 구조입니다.

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확정일자, 전입신고의 우선순위와 타이밍

• 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 확보 조건
• 확정일자 없는 경우: 후순위 근저당에 밀림
• 전입만 한 상태: 대항력은 생기지만 우선순위 없음
• 확정일자는 ‘계약 당일, 등기 확인 후’가 최적 타이밍

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특약 문구 예시: 분쟁 방지의 법적 증거

“본 계약은 등기부등본상 갑·을구 권리변동이 없음을 전제로 하며,
신탁 말소 미이행 시 임대인은 전세금 반환 의무를 진다.”

특약은 부동산 계약서의 ‘법적 안전장치’입니다.
실제 사건에서 특약 유무에 따라 판결 결과가 갈립니다.

주의를 당부하는 인물, 집 상태를 확인하는 모습, 필수 항목 누락된 체크리스트 등 현장 방문 시 주의사항을 나타냅니다.

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전세보증보험 가입 조건 및 가능 여부

항목	기준
주택가격	수도권 7억 이하, 비수도권 5억 이하
계약 기간	1년 이상 잔여 계약 필요
등기 상태	신탁 등기 남아 있으면 불가
임대인 동의서	필수 (보증보험사 요구 시 제출)

 

신탁 등기 말소 전세는 ‘보증보험 가입도 안 되는’ 계약일 수 있습니다.

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실무 중개사 Q&A: 자주 묻는 문제 상황

Q. 계약서 작성 후 신탁 말소 안 됐다면 어떻게 하나요?
A. 특약 없이 체결했다면 보증금 회수 어려움. 계약 무효 주장도 제한적입니다.

Q. 근저당이 있는데 전입·확정일자 받으면 안전한가요?
A. 선순위 근저당이면 경매 시 전세금 후순위로 밀려 회수 불가.

Q. 등기부상 수탁자 아닌 임대인이 계약하면 괜찮나요?
A. 무권리자 계약 가능성. 반드시 위임장, 수탁자 확인서 확인 필수.

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2025년 임대차보호법 개정사항 요약

항목	2025년 주요 내용
보증보험 의무화 확대	1억 이상 수도권 전세 계약 시 필수 적용
전세사기 특별법 연장	보증금 피해자 우선 구제 범위 확대
실시간 등기조회	모바일 앱 연동 등기 열람 서비스 확대 예정

 

2025.03 / 국토부, 법제처 개정 고시 반영

계약서와 계산기, 열쇠와 자물쇠, 집 앞에서 금액 관련 문서를 확인하는 장면으로 보증금과 권리 보호를 강조합니다.

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전세계약 체크리스트 요약표

확인 항목	필수 여부
등기부등본 (갑구·을구 포함)	v
신탁 등기 존재 여부 확인	v
특약 문구 기재	v
전입신고 + 확정일자	v
전세보증보험 가입 가능 여부	v
중개사 실명·등록번호 확인	v

 

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참고 자료

• 국토교통부 임대차보호법 개정안 (2025.03)
• 대한법률구조공단 전세피해 사례집
• 한국주택금융공사 전세보증보험 기준 (2025년)
• 실사용자 커뮤니티 Q&A

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전세계약시 유의사항, 지금은 '정보의 문제'가 아닌 '행동의 타이밍' 문제입니다.
확인만 했어도 지킬 수 있었던 전세금, 지금 이 글로 지켜보세요.

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