주택담보대출 한도 계산 총정리: 6억 주택 기준 LTV·DSR 적용 시 실제 승인 금액과 소득별 차이

6억 원 주택인데 왜 누구는 4억 원이 나오고, 누구는 3억 초반에 멈출까요? 주택담보대출 한도는 LTV·DSR·금리·기존 부채가 동시에 작용해 결정되며, 계산 구조를 알면 내 승인 가능 금액을 1차로 직접 예측할 수 있어요.

주택담보대출 한도 차이

주택담보대출 한도 계산 총정리: 6억 주택 기준 LTV·DSR 적용 시 실제 승인 금액과 소득별 차이

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목차

• 1. 주택담보대출 한도 산정 기본 구조
• 2. LTV 적용 시 주택담보대출 한도 계산
• 3. DSR 적용 시 주택담보대출 한도 역산
• 4. 금리 변화가 주택담보대출 한도에 미치는 영향
• 5. 실제 사례 데이터 비교
• 6. 기존 부채 포함 시 한도 변화
• 7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

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1. 주택담보대출 한도 산정 기본 구조

LTV DSR 구조 정리

주택담보대출 한도는 LTV와 DSR 중 더 낮은 금액으로 확정됩니다. 겉으로는 “주택 가격의 몇 %”처럼 단순해 보이지만, 실제 심사에서는 소득·기존 부채·적용 금리까지 함께 반영돼요.

일반적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용됩니다. 즉, 연소득 대비 연간 상환 가능 금액이 먼저 계산되고, 그 범위 안에서만 주택담보대출 한도가 나옵니다.

힌트를 하나 드리면, 많은 분들이 LTV만 보고 기대치를 잡았다가 DSR에서 줄어드는 경우가 가장 많습니다. 두 지표를 동시에 계산해야 실제 승인 금액이 보여요.

LTV 계산 → DSR 역산 → 둘 중 낮은 값 확인, 이 3단계가 주택담보대출 한도 판단의 핵심입니다.

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2. LTV 적용 시 주택담보대출 한도 계산

LTV는 담보인정비율입니다. 예를 들어 6억 원 주택에 LTV 70%가 적용되면 이론상 주택담보대출 한도는 4억2천만 원입니다.

하지만 규제지역 여부, 생애 최초 여부, 정책 상품 적용 여부에 따라 LTV는 60% 이하로 조정되기도 합니다. 그래서 같은 6억 원 주택이라도 승인 금액이 달라지는 겁니다.

즉, 주택 가격 × LTV만으로는 충분하지 않습니다. 이 단계는 ‘최대 가능치’일 뿐, 실제 주택담보대출 한도는 다음 단계에서 다시 줄어들 수 있어요.

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3. DSR 적용 시 주택담보대출 한도 역산

연소득 7천만 원, DSR 40% 적용 시 연간 상환 가능 금액은 2,800만 원입니다. 여기서 금리 4%, 만기 30년 기준으로 역산하면 약 4억 원 내외가 계산됩니다.

하지만 금리가 5%로 올라가면 동일 소득에서도 주택담보대출 한도는 약 3억6천만 원 수준으로 감소합니다. 금리 1%p 차이로 수천만 원이 바뀌는 구조예요.

그래서 금리 비교가 곧 한도 비교입니다. 실제로는 주택담보대출 금리비교 사이트 기준 정리, 은행별 금리 차이로 이자 부담 줄이는 선택법을 먼저 확인해 적용 금리를 가정한 뒤 한도를 계산하는 게 훨씬 정확합니다.

금리를 0.5~1%p 낮추면 주택담보대출 한도는 자연스럽게 올라갑니다.

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4. 금리 변화가 주택담보대출 한도에 미치는 영향

금리 1퍼센트 영향

기준금리 인상기에는 동일 소득이어도 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. 이유는 단순합니다. 연간 상환액이 늘어나 DSR 한도가 먼저 막히기 때문입니다.

특히 장기 만기 상품은 금리 변화에 더 민감해요. 변동금리의 경우 스트레스 금리가 반영되면 실제 계산 한도가 더 보수적으로 산정됩니다.

그래서 “지금이 대출 가능 시점인가?”라는 질문은 금리 방향성과 함께 봐야 합니다. 이 부분, 정말 중요해요.

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5. 실제 사례 데이터 비교

6억 주택 소득 사례

사례 A
주택 5억 원, LTV 70% → 3억5천만 원.
연소득 5천만 원, 금리 4% → DSR 역산 약 3억2천만 원.
최종 주택담보대출 한도는 3억2천만 원입니다.

사례 B
동일 주택 5억 원, 연소득 8천만 원 → DSR 5억 원 이상 가능.
하지만 LTV 3억5천만 원이 적용되어 최종 주택담보대출 한도는 3억5천만 원입니다.

결국 주택담보대출 한도는 소득이 높아도 LTV에 막히고, 주택 가격이 낮아도 DSR에 막힙니다. 항상 더 낮은 값이 기준입니다.

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6. 기존 부채 포함 시 한도 변화

기존 신용대출, 카드론, 자동차 할부는 모두 DSR 계산에 포함됩니다. 연간 원리금이 이미 1천만 원이라면 동일 소득에서도 주택담보대출 한도는 크게 줄어듭니다.

같은 연소득 6천만 원이라도 부채가 없는 사람과 있는 사람의 주택담보대출 한도는 수천만 원 차이가 납니다. 그래서 대출 전 기존 부채 정리가 전략이 되기도 해요.

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내 상황별 판단 기준 정리

소득이 충분하지만 주택 가격이 높다면 → LTV 구간을 먼저 점검해야 합니다.

소득 대비 부채가 많다면 → DSR 여유를 만드는 게 우선이에요.

금리가 높은 시점이라면 → 금리 비교 후 재계산이 필요합니다.

이 세 가지 중 어디에 해당하는지 체크하면, 지금 신청이 맞는지 보류가 맞는지 스스로 결론을 낼 수 있습니다.

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7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

주택 가격이 높을 때와 소득이 높을 때 어디서 한도가 갈리나요?
결론은 더 낮은 지표에서 갈립니다. 주택 가격이 높으면 LTV에서, 소득이 낮거나 부채가 많으면 DSR에서 제한됩니다. 두 계산 결과를 비교해 작은 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

금리 1%p 차이는 실제로 얼마나 영향을 주나요?
수천만 원 단위 차이가 발생합니다. 동일 소득이라도 금리가 오르면 DSR 역산 금액이 줄어듭니다. 그래서 금리 비교 후 계산이 필수입니다.

기존 대출이 있을 때 어디서 가장 먼저 줄어드나요?
DSR에서 바로 차감됩니다. 연간 상환액이 증가하면 신규 주택담보대출 한도는 자동으로 감소합니다. 기존 부채 정리가 전략이 될 수 있습니다.

만기를 40년으로 늘리면 무조건 유리한가요?
한도는 늘어날 가능성이 있습니다. 하지만 총 이자 부담이 커집니다. 단기 한도 확보와 장기 비용 중 무엇을 우선할지 판단이 필요합니다.

변동금리 선택 시 어디를 가장 조심해야 하나요?
스트레스 금리 반영 구간입니다. 초기 한도는 높아 보여도 향후 상승 리스크가 존재합니다. 금리 방향성을 함께 고려해야 합니다.

정책 모기지는 언제 유리한 선택이 되나요?
소득·주택 가격 요건을 충족할 때입니다. 금리 혜택이 있지만 대상이 제한됩니다. 조건 충족 여부가 첫 판단 포인트입니다.

지금 당장 주택담보대출 한도를 확인하려면 무엇부터 해야 하나요?
주택 가격 × LTV 계산 후, 연소득과 기존 부채를 반영해 DSR을 역산하세요. 두 결과 중 낮은 금액이 현재 예상 주택담보대출 한도입니다.

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출처 및 참고자료

• 금융위원회
• 금융감독원
• 한국은행
• 한국주택금융공사

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