양도소득세 계산법 완전정복: 단계별 예제와 계산기 사용법

양도소득세 계산 흐름과 핵심 공식, 단계별 예제를 통해 내 것으로 만들고, 추천 계산기 활용법과 2025년 개정 특례까지 완벽 정리했습니다. 이제 세금 계산도 더 이상 어렵지 않아요!

양도소득세 계산법 완전정복 표지 이미지

쉽고 빠른 5단계로 정복하는 양도소득세 계산법!

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목차

• 계산 흐름 요약
• 기본 계산 공식
• 단계별 계산 예제
• 추천 계산기 활용법
• 2025년 주요 개정사항
• 자주 묻는 질문

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1. 양도소득세 계산 흐름 요약

양도소득세는 아래 단계로 계산됩니다:

• ① 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
• ② 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
• ③ 과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제(250만 원)
• ④ 산출세액 = 과세표준 × 적용 세율 – 누진공제
• ⑤ 최종 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세 (기본 산출세액의 10%)

양도소득세 계산 흐름 단계별 요약 인포그래픽

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2. 양도소득세 기본 계산 공식

계산 항목	설명
양도차익	양도가액 – (취득가액 + 필요경비)
장기보유특별공제	부동산: 보유기간 따라 최대 30% / 1주택 거주 조건 시 최대 80%
과세표준	양도소득금액 – 기본공제 250만 원
산출세액	과세표준 × 세율 – 누진공제
납부세액	산출세액 + 지방소득세(기본 세액의 10%)

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3. 단계별 계산 예제

예시: 주택 1채 양도, 아래 조건 가정

• 양도가액: 10억 원
• 취득가액 + 필요경비 합계: 7억 원
• 보유기간: 10년 (장기보유특별공제율 80%)

계산 흐름:

• ① 양도차익 = 10억 – 7억 = 3억 원
• ② 장기보유특별공제 = 3억 × 80% = 2.4억 원
• ③ 양도소득금액 = 3억 – 2.4억 = 0.6억 원(6,000만 원)
• ④ 과세표준 = 6,000만 – 250만 = 5,750만 원
• ⑤ 세율 적용 (5,000만 초과~8,800만 이하: 24%, 누진공제 576만)
  → 산출세액 = 5,750만 × 24% – 576만 = 약 804만 원
• ⑥ 지방소득세 = 804만 × 10% = 약 80만 원
• ⑦ 최종 납부세액 = 804만 + 80만 = 약 884만 원

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4. 추천 계산기 활용법

계산기 활용 시 아래 항목을 꼭 확인하세요:

• 양도가액, 취득가액 및 필요경비 입력
• 보유기간 (장기보유특별공제 반영)
• 기본공제 250만 원 자동 반영 여부
• 최종 산출세액에 지방소득세 포함 여부

추천 계산기:

• 부동산계산기.com – 최신 2025년 세율 적용
• EZB 부동산계산기 – 중과세 배제 및 공제율 시뮬레이션 가능

부동산계산기 세금 계산 메뉴 화면 이미지

부동산계산기닷컴 메인 메뉴 구성 이미지

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5. 2025년 주요 개정사항

• 주택 외 용도 변경 시 보유·거주 공제 합산 방식 개선
• 철거 후 토지만 사용 시 기준시가 안분계산 예외 허용
• 이월과세 대상 확대: 증여 후 1년 이내 양도되는 주식 등 포함
• 다주택자 중과세 배제 한시 연장: 2026년 5월 9일까지 유예
• 주식 대주주 기준 변동 예정: 기존 50억 원 → 10억 원으로 하향 예고

2025년 양도소득세 개정사항 핵심 인포그래픽

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자주 묻는 질문

• Q1: 계산 시 장기보유특별공제가 최대 80%까지 가능한가요?
  A: 네, 1세대 1주택이면서 거주 요건 충족 시 최대 80%까지 공제됩니다.
• Q2: 계산기의 기본공제 250만 원은 자동 반영되나요?
  A: 대부분 계산기에서 자동 반영되지만, 직접 확인하는 것이 좋아요.
• Q3: 지방소득세는 어떻게 적용되나요?
  A: 산출세액의 10%가 추가됩니다.
• Q4: 다주택자도 동일한 공식으로 계산하나요?
  A: 기본 계산 흐름은 같지만, 중과세율 등이 반영되는 계산기를 사용해야 정확해요.
• Q5: 주식도 이월과세 대상이 되나요?
  A: 네. 2025년 1월 이후 증여받은 주식을 1년 이내 양도할 경우 이월과세 대상에 포함됩니다.
• Q6: 대주주 기준이 바뀐다고 들었어요. 어떤 기준인가요?
  A: 세제개편안에 따르면, 종목당 10억 원 이상 보유 시 대주주로 분류될 예정입니다.

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출처 및 참고

• 국세청: 양도소득세 계산 공식 및 장기보유특별공제 안내
• 국세청: 2025년 세율 및 개정 세법 요약
• 법제처 EasyLaw: 양도소득세 계산 흐름 가이드

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